Оценка недвижимости
Мы помогаем решить следующие задачи
Задачи оценки стоимости условно можно разделить на необходимые и желаемые. В первом случае отчет об оценке рыночной стоимости требуется согласно действующему законодательству - в банках, судах и других учреждениях. Во втором случае - в качестве дополнительного аргумента для принятия какого-либо решения.
Необходимая оценка
Согласно Закону об инвестиционных фондах, для корректного определения стоимости паев Фонда привлекается независимый оценщик. Его задача определить стоимость активов, составляющих имущество Фонда. Большинство созданных в России Фондов – Фонды недвижимости или Рентные фонды, основным активом таких фондов является, соответственно, недвижимое имущество.
Согласно Закону об инвестиционных фондах, для корректного определения стоимости паев Фонда привлекается независимый оценщик. Его задача определить стоимость активов, составляющих имущество Фонда. Большинство созданных в России Фондов – Фонды недвижимости или Рентные фонды, основным активом таких фондов является, соответственно, недвижимое имущество.
Необходимая оценка
Если вы берете кредит в банке, то в качестве залога может выступать объект недвижимости. Величина кредита, его сроки и процентная ставка зависят, в том числе от стоимости объекта залога. Его рыночную стоимость определяет оценщик. При проведении оценки объекта залога для кредитования используется консервативный подход, в ходе которого учитывается только текущее состояние и денежные потоки объекта без определения его потенциала. Такой подход используется, чтобы исключить все возможные погрешности.
Мы имеем официальную аккредитацию при Сбербанке, ВТБ Северо-Запад, Россельхозбанке и активно работаем с остальными ведущими банками. Подробнее о банкаx. Мы эффективно взаимодействуем с залоговыми службами, аргументированно мотивируя свое мнение о стоимости залоговых активов.
Подробнее об оценке для кредитования можно прочитать здесь.
При приобретении недвижимости в лизинг так же встает вопрос оценки приобретаемого объекта недвижимости.
Если вы берете кредит в банке, то в качестве залога может выступать объект недвижимости. Величина кредита, его сроки и процентная ставка зависят, в том числе от стоимости объекта залога. Его рыночную стоимость определяет оценщик. При проведении оценки объекта залога для кредитования используется консервативный подход, в ходе которого учитывается только текущее состояние и денежные потоки объекта без определения его потенциала. Такой подход используется, чтобы исключить все возможные погрешности.
Мы имеем официальную аккредитацию при Сбербанке, ВТБ Северо-Запад, Россельхозбанке и активно работаем с остальными ведущими банками. Подробнее о банкаx. Мы эффективно взаимодействуем с залоговыми службами, аргументированно мотивируя свое мнение о стоимости залоговых активов.
Подробнее об оценке для кредитования можно прочитать здесь.
При приобретении недвижимости в лизинг так же встает вопрос оценки приобретаемого объекта недвижимости.
Необходимая оценка
В судебных тяжбах между собственниками недвижимости судебная инстанция также может потребовать отчет об оценке стоимости. В данном случае оценщик выступает как арбитр, на стороне Закона. Отчет об оценке входит базовый пакет документов для суда, которое является основанием для вынесения финансовых решений.
Кроме того, в ряде случаев для судебных инстанций требуется экспертная оценка объекта недвижимости.
Value ARKA consulting (Вэлью АРКА консалтинг) внесена в список экспертов Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, имеющих право оказывать услуги для целей судопроизводства.
В судебных тяжбах между собственниками недвижимости судебная инстанция также может потребовать отчет об оценке стоимости. В данном случае оценщик выступает как арбитр, на стороне Закона. Отчет об оценке входит базовый пакет документов для суда, которое является основанием для вынесения финансовых решений.
Кроме того, в ряде случаев для судебных инстанций требуется экспертная оценка объекта недвижимости.
Value ARKA consulting (Вэлью АРКА консалтинг) внесена в список экспертов Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, имеющих право оказывать услуги для целей судопроизводства.
Необходимая оценка
Проведение крупных сделок с объектами недвижимости, согласно Налоговому Кодексу Российской Федерации, также требует отчета об оценке.
Проведение крупных сделок с объектами недвижимости, согласно Налоговому Кодексу Российской Федерации, также требует отчета об оценке.
Необходимая оценка
Также оценку стоимости недвижимости осуществляют для внесения в уставный капитал предприятия в целях его увеличения. Стоит отметить, что такое мероприятие требует лишь затрат непосредственно на проведение оценки.
Также оценку стоимости недвижимости осуществляют для внесения в уставный капитал предприятия в целях его увеличения. Стоит отметить, что такое мероприятие требует лишь затрат непосредственно на проведение оценки.
Необходимая оценка
При наступлении страхового случая по договору страхования может возникнуть необходимость для привлечения оценщика для определения размера ущерба. Важным моментом является то, что оценке подлежит только улучшение или отдельные его застрахованные части. Земельный участок при этом не оценивается.
При наступлении страхового случая по договору страхования может возникнуть необходимость для привлечения оценщика для определения размера ущерба. Важным моментом является то, что оценке подлежит только улучшение или отдельные его застрахованные части. Земельный участок при этом не оценивается.
Желаемая оценка
Отчет оценщика может являться дополнительным аргументом при принятии решения о купле/продаже объекта недвижимости. Такую оценку проводят для определения потенциала недвижимости или в целях редеволопмента. Часто собственник коммерческой недвижимости может не знать реальную стоимость своего объекта, в то время как его продажа может стать очень выгодным предприятием.
Своевременная оценка недвижимости может стать мотивом для выгодной ее реализации. А заключение оценщика – необходимым дополнение к презентационному материалу о продаже объекта недвижимости.
Отчет оценщика может являться дополнительным аргументом при принятии решения о купле/продаже объекта недвижимости. Такую оценку проводят для определения потенциала недвижимости или в целях редеволопмента. Часто собственник коммерческой недвижимости может не знать реальную стоимость своего объекта, в то время как его продажа может стать очень выгодным предприятием.
Своевременная оценка недвижимости может стать мотивом для выгодной ее реализации. А заключение оценщика – необходимым дополнение к презентационному материалу о продаже объекта недвижимости.
Желаемая оценка
Довольно часто текущее назначение объекта недвижимости не соответствует его наилучшему и наиболее эффективному использованию. Проще говоря, он приносит гораздо меньше денег, чем мог бы приносить. Встает вопрос - при каком разрешенном с юридической точки зрения и физически возможном варианте стоимость объекта будет максимальной.
Довольно часто текущее назначение объекта недвижимости не соответствует его наилучшему и наиболее эффективному использованию. Проще говоря, он приносит гораздо меньше денег, чем мог бы приносить. Встает вопрос - при каком разрешенном с юридической точки зрения и физически возможном варианте стоимость объекта будет максимальной.
Земля определяет главный ценообразующий фактор любого объекта недвижимости – местоположение. Человек может изменить характеристики места, но перенести это место в другую точку земного шара ему не под силу.
Согласно ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей…».
До проведения расчетов мы проводим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Оценщик определяет уровень текущей и потенциальной эффективности использования объекта: а именно:
1. Каковы его ограничения в правовом аспекте?
2. Как он может приносить доход исходя из физических характеристик?
3. Можно ли повысить его эффективность?
4. Насколько конкурентным и востребованным он является?
При оценке стоимости недвижимости на первый план выходит правовая составляющая объектов. Мы задаем такие вопросы:
1. Каково их возможное использование согласно градостроительным планам?
2. Есть ли сервитуты, которые потенциально способны значительно повлиять на стоимость объекта?
3. Сколько электричества выделено?
4. Есть ли отопление, газификация?
Эти аспекты раскрывают возможности для наиболее эффективного использования объектов недвижимости.
До проведения расчетов мы проводим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Оценщик определяет уровень текущей и потенциальной эффективности использования объекта: а именно:
1. Каковы его ограничения в правовом аспекте?
2. Как он может приносить доход исходя из физических характеристик?
3. Можно ли повысить его эффективность?
4. Насколько конкурентным и востребованным он является?
При оценке стоимости недвижимости на первый план выходит правовая составляющая объектов. Мы задаем такие вопросы:
1. Каково их возможное использование согласно градостроительным планам?
2. Есть ли сервитуты, которые потенциально способны значительно повлиять на стоимость объекта?
3. Сколько электричества выделено?
4. Есть ли отопление, газификация?
Эти аспекты раскрывают возможности для наиболее эффективного использования объектов недвижимости.
Специфика оценки недвижимости
Исходя из выводов проведенного анализа наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик выбирает подходы расчета. Традиционно при оценке недвижимости используются три подхода - сравнительный, доходный и затратный.
В теории результаты всех подходов должны совпасть. На практике же допустимым расхождением между подходами является вилка до 20%.Чем меньше разница между подходами, тем о более высокой точности расчета можно вести речь.
В теории результаты всех подходов должны совпасть. На практике же допустимым расхождением между подходами является вилка до 20%.Чем меньше разница между подходами, тем о более высокой точности расчета можно вести речь.
Предполагает отбор и последующий анализ схожих с объектом оценки по местоположению (локации) и функциональному назначениюобъектов недвижимости. Мы рассматриваем особенности расположения объектов недвижимости - близость границ, трасс, инфраструктурных объектов, удаленность населенных пунктов и т.д. Для каждого вида недвижимости на первое место по значимости встает тот или иной фактор местоположения.
В рамках сравнительного подхода также анализируются физические и юридические характеристики в сравнении с аналогичными объектами недвижимости. Важно понимать, на каком праве находится объект, к какому виду иклассу относится. Как в сравнении с аналогами влияют на стоимость разность в площади, оснащенность коммуникациями, материал конструктивов и т.д.
Осуществив сравнительный анализ, с помощью корректировок мы приводим характеристики аналогичных объектов к характеристикам оцениваемого, определяем вклад каждого фактора в общую стоимость объекта и получаем величину стоимости оцениваемой недвижимости.
В рамках сравнительного подхода также анализируются физические и юридические характеристики в сравнении с аналогичными объектами недвижимости. Важно понимать, на каком праве находится объект, к какому виду иклассу относится. Как в сравнении с аналогами влияют на стоимость разность в площади, оснащенность коммуникациями, материал конструктивов и т.д.
Осуществив сравнительный анализ, с помощью корректировок мы приводим характеристики аналогичных объектов к характеристикам оцениваемого, определяем вклад каждого фактора в общую стоимость объекта и получаем величину стоимости оцениваемой недвижимости.
Предполагает анализ денежных потоков, и показывает нам, каким именно образом оцениваемый объект приносит или потенциально может приносить доход. Любая коммерческая недвижимость приносит доход - либо напрямую, например, от сдачи в аренду, либо опосредованно, являясь собственными производственными мощностями какого-либо предприятия. Анализируя объект с этой точки зрения, мы приводим стоимость будущих денежных потоков к сегодняшнему дню.
Во время проведения затратного подхода мы воспроизводим объект, аналогичный оцениваемому, "с нуля". Т.е. считаем, сколько стоило бы построить точно такой же или очень близкий по физическим характеристикам к оцениваемому объект, при этом учитывается устаревание недвижимости, стоимость земельного участка, на котором она стоит и потенциальный доход предпринимателя на вложенные инвестиции.
Надо отметить, что для оценки встроенных помещений (в том числе, квартир), оценщики предпочитают не использовать затратный подход из-за высокой степени погрешности в расчетах. Погрешность вызвана затруднением в корректном учете вклада в стоимость помещения общих частей здания, таких, как фундамент, лестницы, коридоры и т.д.
Надо отметить, что для оценки встроенных помещений (в том числе, квартир), оценщики предпочитают не использовать затратный подход из-за высокой степени погрешности в расчетах. Погрешность вызвана затруднением в корректном учете вклада в стоимость помещения общих частей здания, таких, как фундамент, лестницы, коридоры и т.д.
Постановка задачи и начало работы
Оценщики компании помогают заказчикам подготовить необходимые для проведения оценки документы, выезжая непосредственно в офис клиента.
Оценка стоимости недвижимости начинается с выявления потребностей заказчика. На этом этапе обе стороны - заказчик и оценщик - должны четко понять, что именно оценивается и для каких целей. При необходимости мы привлекаем третьих лиц, по требованию которых производится оценка. Например, банки, нормативам которых должен удовлетворять отчет оценки.
Далее мы определяем возможности для реализации стоящих перед оценщиком задач, а именно - необходимость правовой экспертизы, сроки оформления документов и прочее.
После этого определяется дата проведения оценки, проводится согласование условий обеими сторонами и заключается договор. Необходимо обратить внимание, что ряд положений договора оценки регламентируются законодательством Российской Федерации, и они не подлежат изменениям. Обязательным разделом договора является Задание на оценку, в котором оговариваются все входящие параметры оценки.
В процессе согласования условий работы формируется рабочая группа во главе со оценщиком – руководителем проекта. Часть процессов выстраивается параллельно, что позволяет сократить сроки выполнения оценки.
Сбор и анализ документов
Во время проведения оценки рассматриваются три блока документов: правовые, технические и финансовые.
Наш опыт показывает, что их подготовка занимает большую часть времени. Мы решили упростить это процедуру. Оценщики компании Value Arka consulting помогают заказчикам подготовить необходимые для проведения оценки документы, выезжая непосредственно в офис клиента. Благодаря этому, существенно сокращаются сроки проводимых работ.
Расчет стоимости и выпуск отчета об оценке
В процессе работы оценщики анализируют объекты, документы, окружающую среду, строят математические модели расчета. После проведения анализа данные сводятся в единый отчет об оценке стоимости, проект которого предварительно согласовывается с заказчиком.
Документ включает в себя полное описание объекта оценки с подробным обоснованием его стоимости для конкретной задачи.
В дальнейшем наши специалисты готовы представлять или защищать отчет об оценке в различных учреждениях - банках, судах, перед инвесторами и акционерами и пр.
Срок действия результатов оценки, согласно Федеральным стандартам оценки – 6 месяцев с даты составления отчета.
Далее мы определяем возможности для реализации стоящих перед оценщиком задач, а именно - необходимость правовой экспертизы, сроки оформления документов и прочее.
После этого определяется дата проведения оценки, проводится согласование условий обеими сторонами и заключается договор. Необходимо обратить внимание, что ряд положений договора оценки регламентируются законодательством Российской Федерации, и они не подлежат изменениям. Обязательным разделом договора является Задание на оценку, в котором оговариваются все входящие параметры оценки.
В процессе согласования условий работы формируется рабочая группа во главе со оценщиком – руководителем проекта. Часть процессов выстраивается параллельно, что позволяет сократить сроки выполнения оценки.
Сбор и анализ документов
Во время проведения оценки рассматриваются три блока документов: правовые, технические и финансовые.
Наш опыт показывает, что их подготовка занимает большую часть времени. Мы решили упростить это процедуру. Оценщики компании Value Arka consulting помогают заказчикам подготовить необходимые для проведения оценки документы, выезжая непосредственно в офис клиента. Благодаря этому, существенно сокращаются сроки проводимых работ.
Расчет стоимости и выпуск отчета об оценке
В процессе работы оценщики анализируют объекты, документы, окружающую среду, строят математические модели расчета. После проведения анализа данные сводятся в единый отчет об оценке стоимости, проект которого предварительно согласовывается с заказчиком.
Документ включает в себя полное описание объекта оценки с подробным обоснованием его стоимости для конкретной задачи.
В дальнейшем наши специалисты готовы представлять или защищать отчет об оценке в различных учреждениях - банках, судах, перед инвесторами и акционерами и пр.
Срок действия результатов оценки, согласно Федеральным стандартам оценки – 6 месяцев с даты составления отчета.
Документы для оценки
Сведения о земельном участке (при оценке отдельно стоящего здания/-ий)
1. Копия кадастрового паспорта на земельный участок.
2. Справка о балансовой стоимости и даты принятия к бухгалтерскому учету земельного участка (если собственником является юридическое лицо).
3. Свидетельство о праве собственности/договора аренды на земельный участок.
4. Выписка из ЕГРП о наличие/отсутствии обременений на земельный участок на дату проведения оценки.
5. Справка о величине налога на земельный участок.
2. Справка о балансовой стоимости и даты принятия к бухгалтерскому учету земельного участка (если собственником является юридическое лицо).
3. Свидетельство о праве собственности/договора аренды на земельный участок.
4. Выписка из ЕГРП о наличие/отсутствии обременений на земельный участок на дату проведения оценки.
5. Справка о величине налога на земельный участок.
Сведения о строении/встроенном помещении
1. Копия договора купли-продажи объекта оценки.
2. Копия свидетельства о праве собственности.
3. Копия технического паспорта. При его отсутствии – заполнение справки по форме Исполнителя.
4. Справка о балансовой и остаточной стоимостях объектов оценки и дате постановки объекта/-ов на бухгалтерский учет.
5. Справка о величине эксплуатационных расходов на пользование объектом (затраты на коммунальные услуги, охрана, прочее).
6. При наличии арендаторов в объекте - копии договоров аренды, либо справку с указанием занимаемых площадей, величин арендных ставок и сроков аренды.
Все справки должны быть заверены подписями должностных лиц и печатями организации постранично. Документы предоставляются с бумажном и электронном (отсканированной виде в формате jpg/tif, не pdf!).
2. Копия свидетельства о праве собственности.
3. Копия технического паспорта. При его отсутствии – заполнение справки по форме Исполнителя.
4. Справка о балансовой и остаточной стоимостях объектов оценки и дате постановки объекта/-ов на бухгалтерский учет.
5. Справка о величине эксплуатационных расходов на пользование объектом (затраты на коммунальные услуги, охрана, прочее).
6. При наличии арендаторов в объекте - копии договоров аренды, либо справку с указанием занимаемых площадей, величин арендных ставок и сроков аренды.
Все справки должны быть заверены подписями должностных лиц и печатями организации постранично. Документы предоставляются с бумажном и электронном (отсканированной виде в формате jpg/tif, не pdf!).
Сведения о Заказчике
1. Номер и дата присвоения ОГРН Заказчика (если Заказчик является ю.л.).
2. Реквизиты Заказчика.
3. Копия паспорта и данные об ИНН (если Заказчик – физическое лицо).
2. Реквизиты Заказчика.
3. Копия паспорта и данные об ИНН (если Заказчик – физическое лицо).
Дополнительно
Организация визуального осмотра оцениваемых объектов оценщиком, подписание акта осмотра.
Кейсы
Наши тарифы
Ниже приведены ориентировочные цены за оценку прав на один объект коммерческой недвижимости, выполненную в соответствии с требованиями ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральными стандартами оценки.
Конечная стоимость услуг рассчитывается индивидуально и зависит от:
Встроенное помещение:
Площадью до 500 кв.м. 60 000 руб. - 90 000 руб.
Площадью от 500 кв.м. до 2 000 кв.м. 70 000 руб. - 150 000 руб.
Площадью от 2 000 кв.м. 80 000 руб. – 300 000 руб.
Отдельно-стоящее здание с землей:
Площадью до 1 000 кв.м. 90 000 руб. - 180 000 руб.
Площадью от 1 000 кв.м. до 5 000 кв.м. 110 000 руб. - 250 000 руб.
Площадью свыше 5 000 кв.м. 140 000 руб. – 500 000 руб.
Свободные земельные участки
Городские земли
До 1 га 60 000 руб. - 150 000 руб.
- От 1 га до 5 га 80 000 руб. - 300 000 руб.
- Свыше 5 га 110 000 руб. - 700 000 руб.
Сельскохозяйственного назначения:
До 5 га 40 000 руб. - 80 000 руб.
От 5 га до 50 га 50 000 руб. - 120 000 руб.
Свыше 50 га от 60 000 руб. – 200 000 руб.
Конечная стоимость услуг рассчитывается индивидуально и зависит от:
- типа, функционала, класса и состояния объекта,
- площади земли и строений,
- принадлежности к узкоспециализированной отрасли,
- наличия специфических особенностей, обременений правового, технического или финансового характера,
- комплектности исходных данных,
Встроенное помещение:
Площадью до 500 кв.м. 60 000 руб. - 90 000 руб.
Площадью от 500 кв.м. до 2 000 кв.м. 70 000 руб. - 150 000 руб.
Площадью от 2 000 кв.м. 80 000 руб. – 300 000 руб.
Отдельно-стоящее здание с землей:
Площадью до 1 000 кв.м. 90 000 руб. - 180 000 руб.
Площадью от 1 000 кв.м. до 5 000 кв.м. 110 000 руб. - 250 000 руб.
Площадью свыше 5 000 кв.м. 140 000 руб. – 500 000 руб.
Свободные земельные участки
Городские земли
До 1 га 60 000 руб. - 150 000 руб.
- От 1 га до 5 га 80 000 руб. - 300 000 руб.
- Свыше 5 га 110 000 руб. - 700 000 руб.
Сельскохозяйственного назначения:
До 5 га 40 000 руб. - 80 000 руб.
От 5 га до 50 га 50 000 руб. - 120 000 руб.
Свыше 50 га от 60 000 руб. – 200 000 руб.