+ 7 (812) 325-82-56
Главная » Оценка » Недвижимость (строения)

Недвижимость (строения)

Специфика оценки недвижимости

Как театр начинается с вешалки, так и оценка недвижимости начинается с анализа земельного участка, который относится к оцениваемому объекту. Согласно ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей…».

Ведь именно земля определяет главный ценообразующий фактор любого объекта недвижимости – местоположение. Человек может изменить характеристики места, но перенести это место в другую точку земного шара ему не под силу.

До проведения каких-либо расчетов, мы проводим так называемый Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Здесь оценщик определяет уровень текущей и потенциальной эффективности использования объектаа именно: каковы его ограничения в правовом аспекте, как он может приносить доход исходя из физических характеристик, можно ли повысить его эффективность, насколько конкурентным и востребованным он является.

При оценке стоимости недвижимости на первый план выходит правовая составляющая объектов. Мы задаем такие вопросы: каково их возможное использование согласно градостроительным планам, есть ли сервитуты, которые потенциально способны значительно повлиять на стоимость объекта? Немаловажен вопрос коммуникаций: сколько электричества выделено, есть ли отопление, газификация? Эти аспекты раскрывают возможности для наиболее эффективного использования объектов недвижимости.

Исходя из выводов проведенного Анализа наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик выбирает подходы расчета. Традиционно при оценке недвижимости используются три подхода - сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный подход предполагает отбор и последующий анализ схожих с объектом оценки по местоположению (локации) и функциональному назначениюобъектов недвижимости. Мы рассматриваем особенности расположения объектов недвижимости - близость границ, трасс, инфраструктурных объектов, удаленность населенных пунктов и т.д. Для каждого вида недвижимости на первое место по значимости встает тот или иной фактор местоположения.

В рамках сравнительного подхода также анализируются физические и юридические характеристики в сравнении с аналогичными объектами недвижимости. Важно понимать, на каком праве находится объект, к какому виду иклассу относится. Как в сравнении с аналогами влияют на стоимость разность в площади, оснащенность коммуникациями, материал конструктивов и т.д.

Осуществив сравнительный анализ, с помощью корректировок мы приводим характеристики аналогичных объектов к характеристикам оцениваемого, определяем вклад каждого фактора в общую стоимость объекта и получаем величину стоимости оцениваемой недвижимости.

Доходный подход, который мы используем в оценке недвижимости, предполагает анализ денежных потоков, и показывает нам, каким именно образом оцениваемый объект приносит или потенциально может приносить доход. Любая коммерческая недвижимость приносит доход - либо напрямую, например, от сдачи в аренду, либо опосредованно, являясь собственными производственными мощностями какого-либо предприятия. Анализируя объект с этой точки зрения, мы приводим стоимость будущих денежных потоков к сегодняшнему дню.

Во время проведения затратного подхода мы воспроизводим объект, аналогичный оцениваемому, "с нуля". Т.е. считаем, сколько стоило бы построить точно такой же или очень близкий по физическим характеристикам к оцениваемому объект, при этом учитывается устаревание недвижимости, стоимость земельного участка, на котором она стоит и потенциальный доход предпринимателя на вложенные инвестиции.

Надо отметить, что для оценки встроенных помещений (в том числе, квартир), оценщики предпочитают не использовать затратный подход из-за высокой степени погрешности в расчетах. Погрешность вызвана затруднением в корректном учете вклада в стоимость помещения общих частей здания, таких, как фундамент, лестницы, коридоры и т.д.

В теории результаты всех подходов должны совпасть. На практике же допустимым расхождением между подходами является вилка до 20%.Чем меньше разница между подходами, тем о более высокой точности расчета можно вести речь.

Отчеты об оценке на английском и немецком языках.

Статья Генерального Директора Value ARKA consulting Третьяковой Ксении "Специфика использования активов в качестве залогового обеспечения по кредитам в банке. Современные аспекты."

Наши бизнес-кейсы



Оставайтесь с нами