+ 7 (812) 325-82-56
Главная » Оценка » Оценка земли

Оценка земли

Специфика оценки земли

Определение стоимости земельного надела имеет свои особенности.

При оценке земли как самостоятельного актива учитываются все улучшения, имеющиеся на участке, такие как коммуникации, железнодорожные подъезды, системы мелиорации и т.д.

Земля в составе объекта недвижимости оценивается, как правило, как условно свободный участок.

Назначение участков может значительно отличаться друг от друга, даже если участки находятся рядом. Этот правовой аспект регулируется земельным кодексом, градостроительными регламентами и учитывается оценщиком в первую очередь.

При оценке стоимости земели специалисты применяют доходный и сравнительный подходы.

Сравнительный подход

Земельный участок является недвижимостью, и все, что характерно для недвижимости, характерно в первую очередь именно для земли, как фундаментального актива. При проведении оценки земельного участка специалисты Value ARKA consulting подбирают аналоги, схожие по функциональному назначению и форме собственности. В качестве таковых, как правило, выступают незастроенные площади, свободные участки. Они могут незначительно различаться по физическим характеристикам, но должны иметь высокую степень сопоставимости по правовым аспектам, определяющим функционал.

Так, например, на стоимость земель сельскохозяйственного назначения в большой степени влияет близость к населенным пунктам, трассам, железной дороге, наличие коммуникацией, близость деревень с трудоспособным населением. Агрономические факторы такие, как технологические свойства земли, плодородие почвы, структура угодий (пашня, сенокосы, пастбища), близость воды для орошения, наличие систем мелиорации важны, но в меньшей степени влияют на стоимость земли.

Для земель, предназначенных для размещения производства так же особое значение имеет близость к трассам и магистралям, наличие и мощность коммуникаций, удобство подъездов, в том числе и железнодорожным или водным транспортом.

В то же время для земель под строительства жилья особенно важным является близость к узлам общественного транспорта и развитость инфраструктуры.

Корректируя различия между оцениваемым участком и аналогами, оценщик получает показатель, характеризующий стоимость объекта оценки.

В ряде случаев используется метод остатка. Оценщик выбирает на рынке уже застроенные участки, с помощью моделирования "очищает" их от построек, вычитает вклад в стоимость комплексного объекта все строения. Остаток, который остается после проведенной на застройку корректировки может дальше корректироваться на остальные различия с оцениваемым земельным участком.

Доходный подход

При доходном подходе мы смотрим на земельный участок как на объект, который может приносить доход.

Доход может быть нескольких видов

  • прямой рентный доход - от сдачи земли в аренду, например, под склады открытого хранения
  • доход от ведения на участке предпринимательской деятельности, например, выращивание на сельскохозяйственной земле сельхоз продукции с последующей реализацией
  • доход от реализации на земельном участке инвестиционных проектов.

При каждом из приведенных примеров оценщик рассматривает затратную и доходную части.

Относительно затрат: в первую очередь – это затраты на приведение объекта в состояние, в котором он может приносить доход. Например, затраты на бетонирование площадки для открытого склада, затраты на строительство здания или сооружений. Во вторую очередь – это операционные затраты, связанные с эксплуатацией и содержанием объекта для извлечения дохода.

Далее оценивается доходная часть – прогнозируются наиболее вероятные доходы от использования объекта. Например, объемы выращивания и стоимость реализации овощей на сельхоз землях, арендопригодная площадь и арендная ставка для открытого склада, арендопригодные площади и ставки аренды для коммерческой недвижимости (склады, бизнес-центры, торгово-развлекательные центры и т.д.).

В конце прогнозного периода предполагается реализация построенных на земле улучшений. Стоимость реализации вычитается и суммарный чистый денежный поток (все доходы за минусом всех расходов) дисконтируется (или капитализируется в зависимости от метода) и представляет собой стоимость оцениваемой земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

При оценке земли особое значение имеет Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. При проведении данного анализа рассматривается юридическая правомочность, физическая реализуемость и финансовая эффективность всех возможных вариантов использования земли. Итогом такого анализа является выбор варианта, при котором стоимость земельного участка является наибольшей.

Анализ наиболее эффективного использования активно применятся девелоперами при разработке концепции застройки территорий. В виду высокой капиталоемкости инвестиционных проектов в сфере недвижимости срабатывается принцип «семь раз отмерь, один отрежь».

Value ARKA consulting предоставляет услуги по Анализу наиболее эффективного использования земли как отдельную опцию. Одним из наших знаковых проектов по данному вопросу был Проект развития территории Петровского острова, реализуемый УК Невский Кэпитал Партнерс.

Отчеты об оценке на английском и немецком языках.

Наши бизнес-кейсы



Оставайтесь с нами