+ 7 (812) 325-82-56
Главная » Статьи » Специфика использования активов в качестве залогового обеспечения по кредитам в банке. Современные аспекты

Специфика использования активов в качестве залогового обеспечения по кредитам в банке. Современные аспекты

Роль залога в сделках кредитования

Один из аспектов управления активами, использование их – в качестве обеспечения при привлечении заемного финансирования, наиболее часто – при кредитовании.

На сегодняшний день, когда сфера банковских услуг в России стала достаточно развитой, а кредитные отношения между предприятиями и банками стали более или менее понятныи доступны, все больше организаций предпочитают использовать заемные средства для своего развития.

Одним из последствий кризиса 2008 года стало повышение внимания банков к качеству залогового обеспечения и более глубокого его правового и стоимостного анализа на этапе принятия решения о кредитовании заемщика.

Это и понятно, ведь реализация заложенных активов в случае дефолта заемщика по кредиту не является основным бизнесом банка и более того – ему это не интересно, к этой мере финансовые структуры стараются прибегать в крайних случаях, стараясь решить вопросы иными способами. Основная масса залогов – весьма разношерстная, относится к разным рынкам, соответственно, организовать эффективную универсальную структуру для реализации всех типов залогов проблематично. Поэтому главная задача залога – это обеспечение возвратности кредита.

Таким образом, в процессе кредитования залог выполняет следующие функции:

  • стимулирует заемщика к возврату предоставленных банком кредитных средств;
  • выступает гарантом возврата ссуженных заемщику средств путем обращения взыскания на заложенное имущество;
  • сдерживает наращивание кредитной задолженности заемщика у прочих финансовых организаций;
  • минимизирует риски преднамеренного вывода активов должника;
  • корректирует резервы при просрочке платежа по обеспеченной ссуде.

Использование механизма залога имущества заемщика - важный инструмент повышения качества и надежности кредитного портфеля банка.

Наиболее предпочтительным и надежным залогом традиционно считается недвижимое имущество, а точнее - права на него. Во-первых и правовое поле относительно остальных активов – достаточно проработано, во-вторых, это физический актив, который «можно потрогать», в-третьих, рынок большинства типов недвижимости достаточно развит и имеет инвестиционную привлекательность.

Залоговая стоимость

Одной из задач использования механизма залога, с которыми сталкиваются заемщик и кредитор, является задача определения стоимости передаваемого в обеспечение имущества, так называемой в деловом обороте – залоговой стоимости. С точки зрения защиты интересов банка, залоговая стоимость равна денежной сумме, которую можно выручить от продажи данного имущества при обращении на него взыскания, за вычетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания и реализацией предмета залога.

Особенностью определения (оценки) залоговой стоимости является участие в процессе оценки трех сторон: банка, заемщика иоценщика.

Банку необходимо знать реальную стоимость предлагаемого в залог имущества и адекватно оценитьриски кредитной сделки. Заемщик хочет получить под свой актив максимальный лимит кредитования. В данной ситуации миссия независимого оценщика – выступить арбитром между двумя сторонами при определении стоимости актива.

Стоит отметить, что понятие залоговой стоимости не закреплено законодательно, и такой термин как уже упоминалось – является больше атрибутом делового оборота, понятным участникам процесса. Вместо этого задача оценщика определить рыночную стоимость потенциального предмета залога. Понятие рыночной стоимости закреплено в ФЗ №135 «Об оценочной деятельности», согласно которому рыночная стоимость – это «наиболее вероятная цена сделки…», т.е. расчетная величина, отражающая денежный эквивалент полезности объекта.

Определение рыночной стоимости залогового имущества независимым оценщиком позволяет установить справедливое соотношение между стоимостью залогового имуществаи размером кредита, а также способствует предотвращению разногласий между сторонами сделки, которые возникают при обращении взыскания на заложенное в ходе кредитования имущество.

Залоговая стоимость активов, как правило, определяется в 3 этапа:

  • оценка текущей рыночной стоимости имущества;
  • корректировка значения рыночной стоимости на основании экспертного прогноза изменения стоимости имущества на дату возможной реализации имущества;
  • корректировка прогнозной стоимости имущества на величину потенциальных затрат и издержек, юридических и экономических рисков, возникающих в процессе обращения взыскания и реализации имущества.

Расчет коэффициента залогового дисконтирования производится следующим образом:

(1-k)×V=w ×l ×V-C

где: k – коэффициент залогового дисконтирования; V – текущая рыночная стоимость имущества; w – отношение прогнозной стоимости имущества к текущей рыночной; l – отношение ликвидационной стоимости к рыночной, определяется степенью ликвидности данного имущества, возможным влиянием на стоимость выявленных юридических или экономических рисков; C – затраты и издержки при реализации данного имущества.

Соответственно:

k=1-l ×w+ C/V

Для того чтобы упростить расчет залоговой стоимости и сделать его более технологичным, банки рассчитывают коэффициент залогового дисконтирования, учитывающий все перечисленные корректировки для конкретного вида залогового имущества и срока кредитования.

Размеры сложившихся на рынке залоговых дисконтов в корпоративном кредитовании представлены в таблице ниже.

Таблица 1. Размеры залоговых дисконтов по имущественным видам обеспечения

Вид имущества/Величина дисконтанедвижимостьоборудованиетовары и сырьёавтотранспорт
Максимум 50% 70% 50% 70%
Минимум 25% 20% 30% 30%
Наиболее используемая величина 40% 50% 50% 50%

Заметим, что размер дисконта применяется к очищенной от НДС стоимости объекта, что важно учитывать заемщику, определяядля себя ориентир возможной суммы кредита (при отсутствии иного рода ограничений).

Некоторые банки помимо рыночной стоимости регламентируют производить расчёт так называемой ликвидационной стоимости имущества. Для них это некий ориентир для определения залоговой стоимости. При определении ликвидационной стоимости оценщики руководствуются Положением Банка России от 26.03.2004 года № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».

Согласно данному Положению время срочной продажиобъектов залога может составлять до 6 месяцев, таким образом ликвидационная стоимость рассчитывается из предположения, что объект оценки должен будет вынужденно реализовываться на открытом рынке в течение этого времени.

В рамках мотивации участников кредитной сделки очевидно, что, осуществляя оценку для целей залога, оценщик оказывается в достаточно жестких условиях. Заказчика, непосредственно оплачивающего работу оценщика, интересует не реальная стоимость его имущества, а подтвержденный отчетом желаемый максимальный результат, позволяющий привлечь большие кредитные ресурсы под закладываемые активы.

На текущий момент в большинстве банков стоимость предмета залога выступает существенным ограничивающим фактором для установления лимита кредитования заемщика, за исключением, может быть, кредитования крупных публичных компаний.

Именно поэтому, в отличие от общепринятого мнения, банк не заинтересован в занижении стоимости предмета залога, т. к. в этом случае он будет ограничивать сам себя в объеме кредитования и, следовательно, в получении дохода. Искажение стоимости обеспечения в большую сторону может привести к реальным финансовым потерям при дефолте по кредиту. Поэтому фактически заинтересованным лицом в качестве оценки является именно банк, хотя формально отчет заказывается собственником активов – потенциальным залогодателем.

В западной практике для оценщика существенным фактором, ограничивающим субъективные проявления,является репутационный риск, однако кризис на ипотечном рынке США иряда европейских стран показал, что«заказная» оценка не чужда и развитому обществу. При этом на Западевыработаны соответствующие защитные механизмы. В США, например, заказчиком отчета выступаетбанк, хотя работа оценщика при этомоплачивается потенциальным залогодателем. В ряде европейских странприменяется механизм, когда банк заключает контракт на оценку активов с некой известной на рынке компанией, которая, в свою очередь, нанимает оценщиков. При этом клиент банка оплачивает счет, выставляемый компанией, и зачастую с оценщиком даже не встречается.

Таким образом, под результатом оценки потенциального предмета залога понимается нетолько его стоимость, а, по сути, заключение о приемлемости рассматриваемого имущества для обеспечения конкретной кредитной сделки.

Выбор оценщика для расчета залоговой стоимости

Практика работы с проблемной задолженностью, по данным опроса, показывает, что лишь в 5% случаев стоимость реализации активов коррелирует с первоначальной оценкой, проведенной оценщиком. В качестве причин низкого качества предоставляемых услуг банками отмечены следующие (см. таблицу ниже). Управляющим банков был задан вопрос: «Какие недостатки в работе оценщиков, по вашему мнению, наиболее критичны для банка в разрезе различных бизнес-направлений?»

Таблица 2. Ответы управляющих банками

Наименование ФактораВесомость фактора(max 100%)
Ошибки при идентификации и описании объекта оценки 55%
Отсутствие доказательной силы и аргументированного обоснованиясделанных в отчете выводов и произведенных расчетов 68%
Преднамеренное завышение стоимости объектов оценки согласно«пожеланиям» собственника имущества 80%
Длительные сроки подготовки отчетов 30%
Иное 4%

Как видно из приведенных данных, наибольший вес придается упомянутой проблеме,– так называемой, «заказной» оценке. При этом принадлежность заемщика к тому или иному сектору кредитования не столькритична.

В сложившейся ситуации банки вынуждены формировать механизмы защиты от недостоверной оценкиактивов. Одним из них является отбор для партнерства оценщиков, не только обладающих требуемыми профессиональными знаниями и навыками, но и внутренне мотивированными на добросовестную и честную работу. Естественно, при этом критерии отборадолжны быть объективны, прозрачны и публичны для создания полноценных конкурентных условий. Примерный перечень критериев разработан и опубликован Комитетом АРБпо оценочной деятельности (далееКомитет ).

На сегодняшний день в целях соблюдения статьи 11 часть 1 п. 4 Федерального закона «О защите конкуренции» в части запрета на соглашения или согласованные действия, ограничивающие конкуренцию, официальная, согласованная с Федеральной антимонопольной службой процедура так называемой аккредитации оценщиков проводится всего в нескольких банках. Среди них Сбербанк России и Банк ВТБ.

Оценщики, прошедшие официальную аккредитацию получают статус партнера банка. С одной стороны это дает отобранным оценщикам право оказывать клиентам банка услуги по оценке в более простом порядке, нежели это будут делать оценщики не имеющие статус партнера. С другой стороны накладывает высокую меру ответственности и необходимость соблюдения внутренних требований банка к отчетам.

Руководствуясь разработанными Ассоциацией банков РФ Рекомендациями по взаимодействию банков с оценщиками существенными критериями отбора оценщиков (помимо соответствия потенциального партнера требованиям оценочного законодательства) являются положительная репутация, срок деятельности компании на рынке, наличие пройденных повышений квалификации как минимум один раз в три года, наличие в штате специалистов, прошедших обучение по международным программам. Кроме этого при отборе партнеров Сбербанк, например, проводил квалификационный экзамен специалистов оценочных компаний.

Данные факты говорят о возросших требованиях со стороны пользователей отчетов к оценщикам и как следствие – устойчивой к тенденции к улучшению качества отчетов об оценке.

Основная масса коммерческих банков на сегодня отказалось от системы ведения своих списков партнеров банка или особо не афиширует их, боясь быть наказанными за нарушение Закона о конкуренции. Такие списки либо в некоторых местах заменились «списками рекомендованных оценщиков» с оговоркой, что в принципе банк не вправе отказать в принятии отчетов любого оценщика, деятельность которого соответствует законодательству, либо вообще отсутствуют,давая беспрепятственную возможность оценщику и клиенту работать друг с другом «по-любви», а не «по-нужде».

Однако, в продолжение политики хеджирования рисков некорректной оценки объектов залога, в крупных коммерческих и государственных банках введен институт внутренней экспертизы отчетов оценщиков. Эксперты банка (специалисты залоговых служб) тщательно анализируют как правильность понимания оценщиком специфики объекта, так и правильность произведенных расчетов. Львиная доля отчетов оценщиков проходит такой контроль. Многие отчеты отправляются на доработку, вследствие которой может поменяться, в том числе, и стоимостной результат, как правило, в меньшую сторону.

Самостоятельный выбор оценщика, как по спискам, так и без таковых обусловлен для потенциального заемщика определенными рискамипотери времени и неоправданными ожиданиями итоговой залоговой стоимости имущества.Не смотря на это, многие компании продолжают активно использовать практику «голосования кошельком», организовывая тендеры и выбирая оценщиков только по цене (иногда по цене + срокам, и то и другое должно быть минимальным).

Мы предлагаем расширить круг критериев выбора оценщиков и помимо обозначенных обращать внимание на следующие факторы:

  • наличие возможности выполнения предварительного расчета стоимости (в рамках экспресс-оценки, например) с целью сопоставления желаемого и действительно при минимальных затратах;
  • наличие успешного опыта согласования отчетов об оценке в государственных банках (ВТБ и Сбербанке), как наиболее требовательных и задающих тренд;
  • наличие специализации (или хотя бы минимального опыта) компании в той или иной области, на том или ином рынке. При нестандартных объектах оценки (особенно, если это касается имущественных комплексов, специализированных объектов недвижимости, специализированного оборудования) весьма проблематично в рамках, оговоренных договором полноценно разобраться в специфике рынка объекта и выполнить качественную оценку. Включается человеческий фактор – способность конкретного специалиста в сжатые сроки осваивать новые области.
  • Наличие внутренней системы контроля качества, блокирующей выход заведомо некачественных оценок.

Методологические аспекты оценки стоимости активов для целей кредитования

Еще одной особенностью оценкидля целей кредитования является то, что, помимо соблюдения Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации», Федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки,подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№ 2)», «Требования к отчету обоценке (ФСО № 3)», необходимо придерживаться требований банка, для которого выполняется отчет об оценке.

От оценщиков банк требует проведения оценки стоимости, исходя из консервативных подходов, с учетом складывающейся рыночной конъюнктуры.

Важно понимать, что согласно оценочному законодательству отчет об оценке стоимости – документ доказательного характера. И главная задача оценщика – доказать, обосновать стоимость оцениваемого объекта. Поэтому большое значение особенно сейчас приобретает высокий уровень доказательности выполненных расчетов.

Особое значение на сегодняшний день банки придают тщательной и корректной идентификации оцениваемого имущества. Это особенно важно в связи с ограниченным временным ресурсом, имеющимся у залоговых служб для принятия решения. В этой связи на оценщика ложится дополнительная ответственность за то, чтобы описание объекта было полным и прозрачным.

Важную роль так же играет отраслевой анализ рынка объекта оценки. При качественном исполнении залоговый специалист должен получить понимание уровня проблематичности реализации того или иного залога в случае необходимости, уровень спроса, предложения, нюансы ценообразования и т.д.

Ключевым моментом при оценкекакого-либо имущества является анализ наиболее эффективного его использования. При оценке имущества для целей кредитования объекты оцениваются только в текущем использовании (назначении), и подобный анализ не проводится.То есть, одним из основных условий банков является тот факт, чтобы оценка имущества для целей кредитования под залог проводилась в его существующем на дату оценки назначении, а не из выводов анализа его наилучшего и наиболее эффективного использования. Это и понятно: в случае обращения взыскания на заложенное имущество, банк будет заинтересован в скорейшей продаже непрофильного актива, а не в переводе его в другое назначение, реставрацию, реконструкцию и проч. Банк будет реализовывать то, что было заложено в его текущем состоянии и назначении.

Для оценки активов, предлагаемой в залог, банками рекомендуется, главным образом, использовать сравнительный подход. Практически обязательное применение сравнительного подхода (не менее5 аналогов) объясняется тем фактом, что данный подход дает довольно четкое представление о том,в каком ценовом диапазоне находится оцениваемый объект. Если сравнительный подход при проведении оценки использовать нельзя – это негативный сигнал для банка (такой залог будет сложно реализовать).

Затратный подход при оценке недвижимости для целей кредитования наименее используемый. От применения затратного подхода можно отказаться при оценкеобъектов, по которым можно найти достаточно большое количество рыночной информации и использовать сравнительный поход. Сомнительная корректность результатов предполагается приоценке затратным подходом достаточно «возрастных»объектов.

По объектам недвижимости доходный подход зачастую вносит консервативный вклад в формирование стоимости объекта в связи с ухудшившейся в последствие кризиса инвестиционных характеристик большого числа объектов.

Отчет об оценке недвижимого имущества для целей кредитования может содержать такой раздел, как «Изменение стоимости объекта в течение срока кредитования» (согласно требованиям того или иногобанка – данный пункт также содержится в «Рекомендациях АРБ»), где на основе анализа сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемая недвижимость, еетехнических характеристик и местоположения дается прогноз, как будет меняться её стоимость в течение срока/периода кредитования.

Как правило, в отчете для цели залога указываются примерный срок экспозиции и ликвидационная стоимость объекта оценки.

В результате, выпускаемый оценщиком отчет об оценке стоимости залога позволяет кредитной организации сделать вывод о ликвидности объекта, цене и сроке его реализации с учетом конъюнктуры рынка и инвестиционной привлекательности.

Бытует широко распространенное мнение, что вопрос ликвидности – это вопрос банка, а дело оценщика – рассчитать стоимость. Но вопрос анализа ликвидности – это не чтоиное, как исследование рынка, чтокак раз и является прямой задачейоценщика, а не сотрудника банка.

Таким образом, основные требования банка к отчету оценщика можно сформулировать кратко в следующем виде.

При принятии решения о стоимости имущества для целей залога, сотруднику банка важно знать:

  • За какую сумму и в какой срок предмет залога может быть реализован на открытом рынке. Как меняется стоимость предмета залога в течение срока действия кредитного договора.
  • Насколько снизить стоимость при реализации предмета залога в течение ограниченного периода времени.
  • Каков размер издержек, связанных с реализацией предмета залога.
  • Насколько рассматриваемый актив важен для клиента и какую роль играет в его бизнесе.

Поэтому в идеале, с точки зрения банка как пользователя, в отчете об оценке должны содержаться:

  • оценка рыночной стоимости;
  • результаты анализа ликвидностиобъекта, типичный срок экспозиции;
  • анализ возможных издержек приреализации;
  • описание роли и места рассматриваемого актива в бизнесе клиента.

Основные требования банка к отчету оценщика:

  • Основной тезис: Отчет об оценке дляцелей залога – документ, содержащий объективное и обоснованноемнение о реальных перспективахреализации оцениваемого объекта.
  • Используемая для оценки информация должна быть объективна, достоверна и проверяема.
  • Все допущения и предположения должны основываться на реальной рыночной информации и тенденциях.
  • Полученные результаты должны быть логичны и обоснованы.
  • Отчет должен содержать всю необходимую информацию для понимания корректности полученного результата.

Срок действия отчета – в течение 6 месяцев с даты его составления. По истечении этого срока банки могут обязать заемщика предоставлять актуализированные данные о стоимости залога в формате информационного письма от оценщика.

Использование отчета об оценке возможно только в соответствии с целями, указанными в отчете.

Экспертиза отчета оценщика залоговыми службами банка

Если стоимость, на взгляд эксперта залоговой службы банка, завышена или занижена, он должен изучить расчеты и разобраться в ситуации. Например, может быть занижена ставка дисконтирования в расчетах, завышена аренднаяставка в доходном подходе, при сравнительном подходе неправильно скорректирована стоимость объектов-аналоговпо отношению к оцениваемому объектуи т.д.

В зависимости от качества проверяемого отчета, если возникают сомнения в результате, эксперт может даже провести альтернативный расчет объекта, составить экспертизу на отчет и сделать вывод: не выходят лидействия оценщика за рамки требований оценочного законодательства. Далее пишется резюме по поводу того, насколько верно выполнен отчет, и эта экспертиза направляется в кредитный отдел банка.

Рекомендуемый порядок взаимодействия оценщика и эксперта банкапредставлен в таблице ниже.

Таблица 3. Рекомендуемый порядок взаимодействия оценщика и банка

ЭтапНаименование этапаПроводимые мероприятия
1 Согласование Задания на оценку с представителем банка и представителем заемщика Определяются объект оценки, права и обременения, обсуждаются применяемые подходы, допущения и ограничения, определяются необходимый объем информации и сроки проведения оценки
2 Заключение Договора Договор может иметь трехстороннюю форму.Банк может выступать в качестве созаказчикаи получателя отчета (наряду с клиентом), он подписывает Акт приема-передачи
3 Текущие консультации Оценщик информирует сотрудника банка о возникающих проблемах (например, с предоставлением информации), совместно обсуждаются спорные вопросы оценки
4 Представление в банк проекта отчета для прохождения внутренней экспертизы Оценщик предоставляет в банк полученныерезультаты оценки. При согласовании с банком результатов, оценщик готовитотчет об оценке
5 Представление отчета заказчику Подготовленный отчет предоставляется заказчику

В представленной выше схеме отношений, первый этап важен с точки зрения сроков получения заемщиком кредита. Банк на основании данных осроке оценки объекта планирует, когда выносить вопрос о залоге на кредитный комитет, и при положительном решении, если объект залога – объект недвижимости с земельным участком, оформлять ипотеку. Тоесть срок оценки влияет на срок получения заемщиком кредита. Третий этап имеет не менее серьезное значение при работе оценщика с банком.

Четвертый этап так же, как ипервый, важен с точки зрения сроков получения заемщиком кредита, но еще и с точки зрения его суммы. На этом этапе оценщик предоставляет в банк и заказчику проект отчета.

Оценщику необходимо согласовать полученный результат как с клиентом, так и с банком. Важно убедить как заемщика, так и банк в правильности полученного результата, т. к. миссия оценщика – найти «золотую середину» между потребностями клиента итребованиями банка. То есть «защитить» результаты оценки. На данном этапе может серьезно разойтись объективная оценка оценщика и субъективное представление заемщика остоимости объекта оценки.

При положительном варианте отчет принимают и банк, и клиент (заемщик), и на основание его принимается решение о сумме выдаваемого кредита на кредитном комитете. При отрицательном варианте заемщик отказывается от кредита. Здесь для обеих сторон важно заранее обговорить возможность такого развития событий и варианты закрытия договора.

При спорных ситуациях между экспертом банка и оценщиком стороны могут обратиться в Саморегулируемую организацию оценщиков, чтобы третья сторона рассудила специалистов. Такая практика в последнее время периодически имеет место быть, хотя пока и в ограниченных объемах.

Список использованных материалов:

1. Роль и место оценки имущества в залоговой работе банков (И. Подколозин и Н. Соболева). Полезные советы / теория и практика http://smao.ru/files/magazine/2009/02/40-43.pdf)

2. Особенности оценки недвижимого имущества для целей кредитования (И. В. Гусева). Методика и практика. «Оценочная деятельность» № 2/2008 http://smao.ru/files/magazine/2008/02/2_56-57.pdf)

3. Особенности оценки для целей кредитования (Н. А. Алмазова). Методика и практика. «Оценочная деятельность» №2/2008 http://smao.ru/files/magazine/2008/02/2_38-40.pdf

4. Банк-Оценщик: шаги навстречу (М. Русаков). http://smao.ru/files/magazine/2009/02/26-29.pdf

5. Наиболее актуальные направления развития оценки в банковском секторе (М. А. Федотова, В. Ю. Рослов). Стратегия развития оценочной деятельности. «Оценочная деятельность» №2/2008 http://smao.ru/files/magazine/2008/02/2_22-27.pdf

6. Какой должен быть отчет об оценке движимого имущества для залога в банк(Н. Н. Драмбович). Методика и практика. «Оценочная деятельность» №2/2008 http://smao.ru/files/magazine/2008/02/2_52-54.pdf

Автор: Генеральный директор Value ARKA consulting Ксения Третьякова

Mатериал опубликован в Бизнес-энциклопедии ИД "Деловой Петербург"


Вернуться на страницу Cтатей


Оставайтесь с нами