+ 7 (812) 325-82-56
Главная » Статьи » Рынок земли сельскохозяйственного назначения

Рынок земли сельскохозяйственного назначения

Рынок земли, как правило, очень хорошо отражает общую ситуацию в отрасли, для которой она предназначена. На сегодняшний день рынок земли сельскохозяйственного назначения – это рынок покупателя. В целом объем предложения большой и намечен тренд на снижение стоимости.

Предложение в значительной степени превышает спрос. Несмотря на это многие продавцы ориентируются на то, сколько они вложили в землю или имущественный комплекс. Учитывая, что приобретались наделы зачастую еще на докризисной волне, сейчас психологически перестроиться сложно, продажи по текущим ценам будут означать фиксацию убытков. Тем у кого нет финансовой подушки для ожидания роста цен, приходится играть по рыночным правилам, помогая обеспечивать покупателю приемлемые показатели по проекту. В этой связи скидки на торг в среднем составляют 15-20%, доходя местами до 30%. По отдельным участкам цены сделок могут отличаться от цен предложений в разы.

Профессиональный расчет

Чтобы сориентироваться в ценах, покупателям имеет смысл отталкиваться от цен на те участки (из потенциально подходящих), которые стоят дешевле всех. Как правило, они экспонируются более года, а иногда и нескольких лет, цены на них уже несколько раз снижались и они максимально близки к тем ценам, по которым их в итоге купят.

Профессиональные оценщики проводят более углублённый анализ для расчета стоимости земли. Традиционно наиболее применимы два подхода – сравнительный и доходный.

Сравнительный подход, основанный на сравнении цен на участки с сопоставимыми характеристиками и построение математической расчетной модели, учитывающей различия объектов-аналогов от оцениваемого участка.

Доходный подход опирается на денежный поток, который генерирует или способен генерировать оцениваемый участок.

При отборе объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода оценщики опираются на ценообразующие факторы, сложившиеся на рынке сельхоз земель.

Функциональное назначение, категория земли.

Категория земли принципиально определяет ее возможное использование, следовательно, определяет место участка на рынке и круг сравнимых объектов.

Здесь важно правильно оценить потенциал участков. Например, ценообразование в районах, где активно проводится изменение категорииземли, например, в земли населенных пунктов или земли промышленности (в Ленинградской области это Всеволожский, Кингисспеский районы), значительно отличается от тех, где это практикуется в меньшей степени.

Местоположение.

Локация – вот что самое важное в земле. В первую очередь это глобальные характеристики местности – общее социально-экономическое состояние территории. Так, например, участки в Московской и Ленинградской областях, как правило, дороже, чем в остальных регионах России.

Второй уровень характеристик локации - это характеристики, отражающие близость к потребителю, а так же удобство организации труда на полях. В частности, преимущественное влияние на стоимость в данном аспекте оказывают близость к трассам, административному центру и населенным пунктам с человеческими ресурсами.

Локация – это первый фактор (после функционального использования), по которому оценщики отсекают из предложений на рынке отличные от оцениваемого объекты.

При построении математической моделиданному фактору присваивается наибольший вес. В совокупности элементы фактора местоположения имеют вклад в формирование стоимости объектаот 40 до 60%.

Права.

Немаловажную роль играет и правовая составляющая вопроса. Очевидно, участки на праве собственности – предпочтительнее, при том, что при прочих равных условиях разница по сравнению с правом долгосрочной аренды составляет 15-20% . Наименее ликвидным активом являются паевые земли. О чем говорит и нежелание большинства банков рассматривать их в качестве залога по кредитам.

В правовом поле на стоимость оказывают влияние и разрешенное использование. Так, например, участки ЛПХ при прочих равных условиях будут дороже, чем участки для сельскохозяйственногопроизводства в виду того, что на них можно дополнительно возвести жилые постройки.

Коммуникации.

Наличие коммуникаций позволяет более комплексно использовать землю, а так же рассматривать как дополнительный положительный фактор для перевода в другую категорию. Поэтому оценщики анализируют имеющиеся коммуникации на предмет их лигитимности, состояния и мощности.

Агрономические факторы.

Технологические свойства земли, плодородие почвы, структура угодий (пашня, сенокосы, пастбища), близость воды для орошения, наличие систем мелиорации – важны, но в меньшей степени влияют на стоимость земли. На это указывает и сложность сбора агрономической информации у риэлторов.

Площадь.

Если сравнивать стоимость одного гектара в участках разной площади, то чаще всего работает правило, что чем меньше площадь участка, тем выше стоимость гектара. Это связано с тем, что меньшие участки более ликвидны, их проще и быстрее продать. Так, например, цены предложений в Волосовском районе Ленинградской области на участки площадью до 10 га составляют от 200 000 рублей за 1 га, а площадью свыше 100 га – уже не более 120 000 рублей за 1 га.

Когда речь идет о наделах, исчисляющихся миллионами квадратных метров, анализу подлежит уже не отдельная область, а практически вся часть России (например, Европейская). Предложение таких огромных наделов ограничено. Цены за 1 гектар лежат в диапазоне от 10 000 до 20 000 (реже – 30 000) рублей за 1 гектар.При этом интерес инвесторов по таким наделам лежит в диапазоне от 8 000 до 15 000 рублей за гектар.

Сегодня большее количество сделок происходит с небольшими участками – до 25 Га. Хозяйства докупают такие землидля разных целей. Как правило, выбирают из тех, что ближе к уже имеющимся. Это и в организационном и в логистическом плане логично.

Сделки с крупными массивами от 1 000 га носят инвестиционный характер. Такие сделки – единичные случаи. Не смотря на то, что сельскохозяйственная отрасль – одна из самых дотируемых, вход с серьезными проектами размером инвестиций, исчисляемыми сотнями миллионоврублей и более– затруднен. Трудности связаны с низким уровнем предложения на рынке проектного финансирования, а так же проблемой сбыта готовой продукции.

В рамках доходного подхода оценщик рассчитывает показатель земельной ренты – разницу между средним валовым доходом от участка и затратами с учетом прибыли предпринимателя.

При расчете оценщик анализирует – какие культуры с какой периодичностью могут выращиваться на оцениваемом участке, ориентируясь на фактические или нормативные данные, учитывая текущие цены реализации, получает общий доход.

Затратная часть рассчитывается аналогично, включая помимо затрат прибыль предпринимателя (на основе среднеотраслевой рентабельности по каждой выбранной культуре).

Полученный показатель земельной ренты капитализируется. Результат отражает собой стоимость объекта. Коэффициент капитализации строится на основе анализа рисков от инвестирования в сельское хозяйство, низкой ликвидности актива, инвестиционного менеджмента и прочих рисков.Для особо рисковых проектов может достигать 17%.

Результаты по обоим подходам взвешиваются оценщиком, приводя результаты к единому значению.

Наиболее восстребованной профессиональная оценка является при кредитовании под залог земли. Однако к полученному оценщиком результату банки имеют свойство применять свой залоговый дисконт, в среднем - 40%.

Проблемы и решения

Как было написано в начале статьи, рынок земли отражает отраслевые тенденции. Если быть точнее, то он отражает эти тенденции одним из последних.

В связи с вступлением России в ВТО конкуренция на рынке продуктов сельхоз производства, только увеличивается. Однако, эксперты надеются, что под эгидой провозглашенного стремления к росту ВВП и снижения импортозмещения ситуация в стране может поменяться.

В первую очередь, если в продолжение этого провозглашениявласти пересмотрят отношение к денежно-кредитной политике. Для развития отрасли необходимоудлинение кредитов и снижение процентных ставок.

Во вторую очередь, если сельхозпроизводители изменят существующий подход к ведению хозяйства.Даже с имеющимся объемом дотаций при правильной организации бизнеса, решении проблемы сбыта, можно показывать хорошие результаты.

На сегодняшний день наиболее перспективным и жизнеспособным видится применение принципа «сам произвел – сам продай». Когда сельхозпроизводители выстраивают внутри одного кластерацепочку кормовая база – производство сырья – переработка – и самое главное, - сбыт.

Без гарантированных продаж товара конечному потребителю, собственной розницы, отрасль развиваться не будет.

С ростом инвестиционной активности увеличится и спрос на землю со всеми вытекающими последствиями.

Автор: Генеральный директор Value ARKA consulting Ксения Третьякова

Статья опубликована в журнале "Сельскохозяйственные вести", июнь 2013


Вернуться на страницу Cтатей


Оставайтесь с нами